O mercado imobiliário vive um momento de atenção redobrada, tanto para quem precisa regularizar bens herdados no Brasil quanto para quem acompanha as oscilações econômicas internacionais que impactam o financiamento da casa própria. Se por um lado as famílias brasileiras enfrentam dúvidas sobre a valoração de imóveis em processos sucessórios e as novas regras tributárias, nos Estados Unidos, medidas governamentais recentes tentam, sem garantias de sucesso, frear as taxas de juros.
O desafio da precificação no inventário
No cenário nacional, o inventário continua sendo uma etapa indispensável e muitas vezes complexa do processo sucessório. É através dele que se oficializa a partilha, permitindo que os herdeiros tenham, de fato, poder de disposição sobre o patrimônio deixado. Até que esse processo seja concluído, os bens ficam sob a tutela legal do “espólio”, administrado pelo inventariante. Segundo o advogado Luiz Kignel, sócio do escritório PLKC Advogados, é neste momento que surgem os litígios e a necessidade de acerto de contas com o Fisco.
A grande dúvida que paira sobre muitas famílias diz respeito ao valor que deve ser atribuído aos imóveis no inventário. Kignel esclarece que existem três caminhos possíveis: utilizar o valor declarado no Imposto de Renda, o valor venal que consta no IPTU ou o valor real de mercado, que exige uma avaliação específica. A decisão, contudo, não é totalmente livre; ela depende da legislação de cada estado. No Rio de Janeiro, por exemplo, o uso do valor venal para fins de inventário é vetado, cabendo ao Fisco a avaliação do bem. Já em outras jurisdições, a estratégia pode variar.
Planejamento tributário e as mudanças no ITCMD
Essa escolha impacta diretamente o bolso, e o planejamento sucessório surge como uma ferramenta para tentar mitigar a carga tributária, analisando a origem e a data de aquisição do bem. Independentemente da estratégia, o custo certo é o ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação). As alíquotas variam conforme o estado, respeitando o teto de 8%. É importante destacar que, com a reforma tributária, a progressividade desse imposto torna-se regra a partir de 2025. Em São Paulo, onde a taxa é de 4%, a cobrança poderá escalar até o limite máximo dependendo do montante herdado.
Além do ITCMD, os herdeiros precisam ficar atentos ao imposto sobre ganho de capital, caso o Fisco entenda que houve valorização dos bens, e até mesmo ao ITBI. O advogado alerta que, em partilhas desiguais onde um herdeiro fica com imóveis e outro com dinheiro, alguns municípios interpretam a transação como compra e venda, gerando cobrança adicional.
Intervenção no mercado hipotecário americano
Enquanto os brasileiros lidam com a burocracia sucessória, o mercado imobiliário dos Estados Unidos reage a novas diretrizes políticas. O presidente Donald Trump anunciou recentemente uma ordem para que o governo federal compre um adicional de US$ 200 bilhões em títulos lastreados em hipotecas (MBS), utilizando verbas da Fannie Mae e Freddie Mac. O objetivo declarado é pressionar as taxas de juros para baixo e facilitar o acesso à habitação.
Embora o anúncio tenha causado uma agitação imediata no mercado de títulos, especialistas mantêm cautela sobre os efeitos a longo prazo. Chen Zhao, chefe de pesquisa econômica da Redfin, projeta que o impacto final será moderado. A expectativa é que a taxa fixa de hipoteca de 30 anos, referência para o comprador comum, recue de cerca de 6,15% para algo próximo de 6%. Dados do Mortgage News Daily já apontavam taxas em torno de 6,07% em meados de janeiro, indicando que o mercado já opera próximo aos níveis previstos.
Inflação e o papel do Federal Reserve
A eficácia da medida presidencial esbarra também nos indicadores macroeconômicos. O relatório de inflação divulgado pelo Bureau of Labor Statistics mostrou um aumento de 0,3% no Índice de Preços ao Consumidor em dezembro, acumulando alta de 2,7% em 12 meses. A Redfin avalia que esses números, ainda distorcidos por paralisações governamentais, não devem provocar mudanças bruscas nas taxas de hipoteca.
A leitura do mercado é que, apesar das tentativas de intervenção executiva, a independência do Federal Reserve limita a influência direta da presidência sobre a política monetária. Com a inflação dentro do esperado, o Fed deve manter sua posição atual, o que sugere um cenário de estabilidade para os juros imobiliários no curto prazo, frustrando as expectativas de quedas drásticas.
